Datos de la consulta
- Consulta nº: 634
- Fecha: 8 de julio de 1993
- Órgano: Dirección General de Coordinación con las Agencias Territoriales
NORMATIVA:LEY 39/1988: Arts. 79.1, 80.1 y 86.1, Base 4ª.R.D. LEG. 1175/1990:INSTRUCCIÓN:
Reglas 2ª, 3ª.1 y 8ª.
TARIFAS:
Epígrafes 833.1 y 833.2, ambos de la Sección 1ª.
Descripción – Tema
Tributación de determinadas operaciones de promoción inmobiliaria.
Cuestión planteada
La consultante representa a una Comunidad de Bienes constituida por 40 copropietarios de un terreno-solar con el fin de realizar la construcción sobre dicho terreno de 40
viviendas unifamiliares de forma tal que cada propietario costeará la construcción de su respectiva propiedad y además contribuirá a la construcción de los elementos comunes por partes iguales. La ejecución de toda la obra será encargada por la Comunidad de Bienes a una empresa constructora y posteriormente se adjudicará a cada propietario el suelo donde se asienta su vivienda y su jardín privado, así como la totalidad de la edificación levantada sobre dicho suelo; por el contrario serán elementos comunes todos los demás, esto es las zonas verdes, piscina, accesos, red de alumbrado, etc.
La consultante, en relación con lo anteriormente expuesto, desea saber si la referida Comunidad de Bienes debe matricularse en el Impuesto sobre Actividades Económicas y, en su caso, régimen de tributación que le corresponde.
Contestación
En relación con la cuestión planteada por la consultante cabe formular la siguiente contestación:
1º. Como resulta de los artículos 79.1 y 80.1 de la Ley
39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, así como de la Regla 3ª.1 de la Instrucción, aprobada junto con las Tarifas del Impuesto por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas el mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado v se hallen o no especificadas en las Tarifas del impuesto; a tal efecto se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En consecuencia, para que una actividad sea considerada como económica y, por ende, su ejercicio constitutivo del hecho imponible del tributo en estudio se requiere:
– que dicha actividad suponga ordenación de medios de producción y/o recursos humanos con un fin determinado;
– que dicho fin sea, precisamente, la intervención en la producción o distribución de bienes y servicios;
– que la referida ordenación se haga por cuenta propia.
Por otra parte es irrelevante a los efectos del impuesto que la actividad en cuestión se ejercite o no habitualmente y que con su ejercicio se persiga o no la obtención de un lucro económico.
Conviene insistir sobre el hecho, resultante de la normativa anteriormente analizada, de que no es imprescindible el que una actividad económica se encuentre expresamente especificada en las Tarifas del impuesto para que su ejercicio quede sujeto al mismo. Por ello la Regla 8ª
de la Instrucción dispone que «las actividades empresariales,profesionales o artísticas, no especificadas en las Tarifas, se clasificarán, provisionalmente, en el grupo o epígrafe dedicado a actividades no clasificadas en otras partes
(n.c.o.p.) a las que por su naturaleza se asemejen y tributarán por la cuota correspondiente al referido grupo o epígrafe de que se trate», añadiendo que «sí la clasificación prevista en el párrafo anterior no fuera posible, las actividades no especificadas en las Tarifas se clasificarán, provisionalmente, en el grupo o epígrafe correspondiente a la actividad a la que por su naturaleza más se asemejen, y tributarán por la cuota asignada a ésta».
2º. Sentado lo anterior, corresponde a continuación entrar en el estudio del tema planteado por la consultante que, con relación a la actividad fundamental que constituye su objeto se circunscribe a determinar si dicha actividad debe o no entenderse como actividad económica y, supuesto de que así sea, donde debe considerársela clasificada a efectos de tributación en el Impuesto que nos ocupa. Ello conlleva el examen de dos cuestiones previas, a saber:
– naturaleza de la actividad principal desarrollada;
– resultado material de dicha actividad.
A) Por lo que se refiere a la primera de las cuestiones antecitadas cabe indicar que la actividad principal de referencia realizada por la Comunidad de Bienes consiste en la urbanización y edificación de viviendas unifamilliares en un terreno propiedad de los socios de aquélla, si bien la ejecución material de dicha urbanización y edificación corresponderá a una empresa constructora contratada al efecto para una vez finalizadas las obras adjudicar a cada propietario comunero su correspondiente vivienda unifamiliar. Descrita así la actividad cabe indicar, respecto de la misma, lo siguiente:
a) La actividad reviste todas las características que permiten definirla como una suerte de promoción inmobiliaria, si bien no tiene por fin la posterior venta de los inmuebles objeto de la misma sino su adjudicación a los distintos comuneros que componen la mencionada Comunidad de Bienes.
b) La referida promoción inmobiliaria constituye una actividad económica, toda vez que en ella se dan las tres notas definitorias de este tipo de actividades, esto es que se realice una ordenación de medios de producción y/o elementos humanos, que tal ordenación se realice por cuenta propia y que el fin de dicha ordenación sea intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios. Debe recordarse que, como anteriormente se indicó, es irrelevante para que una actividad se califique de económica el que entre sus fines no se encuentre el ánimo de lucro, bastando que, aun sin dicho propósito, se trate de intervenir en la producción o distribución antecitada para que nos hallemos ante una actividad económica y, por ende, susceptible de ser considerada, en lo que a su ejercicio se refiere, como generadora del hecho imponible del impuesto; a contrario sentido, no tendría la consideración de económica la actividad descrita si la transmisión de los inmuebles a terceros se hubiese realizado por motivos totalmente ajenos a la repetida intervención en la producción o distribución de bienes y servicios como ocurre en el caso de las expropiaciones forzosas o de las disoluciones de sociedades o comunidades de bienes cuando, en este último supuesto, la propiedad de los inmuebles de las mismas se transfiera a sus socios o comuneros, a menos, claro está que tales disoluciones se provocasen deliberadamente con el propósito de realizar dichas transferencias pues en ese caso estaríamos ante una promoción inmobiliaria encubierta y, consiguientemente, sujeta a tributación, supuesto éste ante el que nos encontramos según parece desprenderse del texto de la consulta. Lo anterior es igualmente reproducible por lo que se refiere a las cesiones gratuitas y obligatorias del terreno que, en cumplimiento de la vigente legislación sobre el suelo y la Ordenación Urbana, vendrá obligada a hacer la Comunidad de Bienes de referencia, en favor de la Corporación Municipal en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicada la urbanización a realizar.
B) En cuanto a la segunda cuestión previa debe observarse que el resultado de la actividad promotora descrita se materializa en un complejo urbanístico de viviendas unifamiliares, pudiendo distinguirse en el mismo dos tipos de superficies:
a) edificadas: son todas aquéllas que sustentan alguna edificación, construcción o instalación, sean o no cubiertas y tengan una o varias plantas;
b) no edificadas o terrenos: cabe enumerar aquí, sin carácter exhaustivo, jardines, campos de deportes en la parte de los mismos en que no exista ninguna suerte de construcción, zonas verdes, etc., y, en general, todas las que no soporten construcciones o instalaciones de ninguna clase.
3º. Resumiendo lo expuesto resulta que:
a) La actividad ejercida es una actividad económica;
b) dicha actividad consiste en una promoción inmobiliaria;
c) tal promoción lo es, a la vez, de terrenos y de edificaciones ya que unos y otros forman parte del complejo urbanístico al que se refiere la misma;
d) las viviendas objeto de dicha promoción no se venden sino que se adjudican a los comuneros de la Comunidad de Bienes, los cuales, previamente, han aportado a la Comunidad las sumas de dinero necesarias para la urbanización y construcción tanto de las viviendas como de los elementos comunes.
De ello se concluye lo siguiente:
– Primeramente, el ejercicio de la actividad económica reseñada constituye un hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas.
– En segundo lugar, y por razón del contenido de dicha actividad, ésta es definible como promoción inmobiliaria.
– En tercer término y toda vez que el objeto de esa promoción comprende terrenos y edificaciones cabe indicar que nos encontramos, en realidad, ante dos actividades económicas distintas, ejercidas simultáneamente por el sujeto pasivo, cuales son las de promoción de terrenos y promoción de edificaciones, por lo que procede la práctica, conforme a lo dispuesto en la Regla 2ª de la Instrucción, de la correspondiente declaración de alta y la tributación por cada una de ellas.
– En cuarto lugar, al no estar ambas actividades clasificadas específicamente en las Tarifas del impuesto (por cuanto que las rúbricas del Grupo 833 de la Sección 1ª de las mismas se refieren a aquellos casos en que los inmuebles objeto de la promoción se vendan a terceros) procede la clasificación provisional de las mismas, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2º de la Regla 8ª, en las rúbricas correspondientes a la actividad que más se asemejen, las cuales, a criterio de este Centro Directivo, son los Epígrafes 833.1 y 832.2 de la Sección 1ª, respectivamente.
De todo lo anterior resulta que:
El sujeto pasivo, esto es la Comunidad de Bienes de referencia, vendrá obligado a cursar las altas correspondientes por los referidos Epígrafes 833.1 y 833.2, satisfaciendo, mientras ejercite la actividad promotora, las respectivas cuotas fijas señaladas en los mismos.
En el año siguiente a aquél en que se adjudiquen las viviendas satisfará las correspondientes cuotas variables en función, respectivamente, de los metros cuadrados de terreno y los de edificaciones de que conste el complejo urbanístico; si existen dos o más plantas en las viviendas se tendrá por superficie edificada la de todas las plantas.
En el caso de que la Comunidad hubiese enajenado a terceras personas distintas de los comuneros parte del terreno a urbanizar, o ya urbanizado, también deberá
declarar, a los efectos de determinación de la cuota variable, la superficie enajenada en el mes de enero del año siguiente a aquél en el que se hubiera producido la enajenación.
Debe reiterarse que no quedarían sujetas a tributación por el impuesto en estudio, las cesiones gratuitas y obligatorias de terrenos efectuadas por la Comunidad de Bienes al Ayuntamiento de la imposición.
4º. Por último debe indicarse que en el caso de que la construcción o ejecución material de las obras de urbanización y edificación se ejercitase por la Comunidad de Bienes consultante, procederá además el alta y tributación en la rúbrica que corresponda de la División 5ª de la Sección
1ª de las Tarifas.
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