Promoción inmobiliaria

Datos de la consulta

• Consulta nº: 482
• Fecha: 27 de enero de 1993
• Órgano: Dirección General de Coordinación con las Agencias Territoriales

NORMATIVA:LEY 39/1988: Arts. 79.1, 86.1 y Disp. Trans. 3ª.1.R.D. LEG. 1175/1990:INSTRUCCIÓN:
Reglas 5ª.2.B).f); 6ª.1 y 2; 10ª.1 y 14ª.1.F).
TARIFAS:
Epígrafe 833.2 y Nota Común 1ª al Grupo 833, ambos de la Sección 1ª.

Descripción – Tema

Promoción inmobiliaria.

Cuestión planteada

    La Entidad consultante desea saber si el criterio aplicable en la tributación por el Impuesto sobre Actividades Económicas en el caso de la actividad de promoción inmobiliaria es el mismo que se aplicaba por la Licencia Fiscal de Actividades Comerciales e industriales por la venta de edificaciones construidas para tal fin. Esto es, que la porción de cuota de carácter fijo se devenga en tantos municipios cuantos sean las oficinas o lugares de contratación de ventas de los inmuebles; mientras que la porción de cuota referida a los metros cuadrados edificados o por edificar vendidos se devenga en el municipio en el que radiquen las edificaciones objeto de venta.

Contestación

    En primer lugar, es preciso indicar que el Impuesto sobre Actividades Económicas ha sustituido, entre otros tributos locales, a las Licencias Fiscales de Actividades Comerciales e Industriales y de Profesionales y de Artistas, así como a los Impuestos Municipales sobre la Radicación y la Publicidad.
    Ahora bien, debe tenerse en cuenta que tal sustitución no equivale a una mera traslación de conceptos con identidad de normas entre las figuras tributarias ya no aplicables y el actual Impuesto sobre Actividades Económicas, sino que éste goza de regulación propia, la cual está contenida fundamentalmente en la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y en las Tarifas y la Instrucción para su aplicación, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.
    Por tanto, y en relación con las consideraciones contenidas en el escrito de la consulta, conviene precisar que quienes ejerzan la actividad de promoción de edificaciones desde el 1 de enero de 1992, fecha de inicio de aplicación del Impuesto sobre Actividades Económicas (según se determina en la Disposición Transitoria Tercera. 1
  de la Ley 39/1988, cuya nueva redacción fue dada por el artículo 6
  de la ley 6/1991, de 11 de marzo) se encuentran sujetos a este impuesto y no a la Licencia Fiscal de Actividades Comerciales e Industriales, por lo que su tributación por el mencionado Impuesto sobre Actividades Económicas se regirá
  por las normas que regulan el mismo y no por otras.
    Sentado lo anterior, en relación con la cuestión planteada, la Regla 5ª.2.B) de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas establece en el párrafo segundo de su letra f)
  que, tratándose de las actividades de alquiler o venta de bienes inmuebles, el lugar de realización de aquélla será el término municipal en el que radiquen los bienes objeto de la misma.
    Asimismo, debe recordarse lo dispuesto en la Regla
  6ª.1.h), según la cual los bienes inmuebles, tanto de naturaleza rústica como urbana, objeto de las actividades de alquiler y venta de dichos bienes, así como las oficinas de información instaladas en los inmuebles objeto de promoción inmobiliaria, no tienen la consideración de locales a efectos del impuesto. En consecuencia, su superficie no se computará
  a efectos de los previsto para el elemento tributario superficie de los locales en la Regla 14ª.1.F) de la Instrucción.
    Sin embargo, los centros de dirección, oficinas administrativas, centros de cálculo u otros locales, en los que no se ejercen directamente las actividades gravadas, tributan cada uno de ellos por una cuota mínima municipal, integrada exclusivamente por el valor del elemento superficie de los locales, según se establece en las Reglas 14ª.1.F).h)
  y 10ª.1 de la Instrucción.
    Por otra parte, en relación con la actividad cuestionada de promoción de edificaciones, cabe indicar que las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas establecen, según la modificación introducida por el artículo 78.1.13º de la Ley 31/1991, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1992, lo siguiente:
    – «Epígrafe 833.2. Promoción de edificaciones.
    Cuota de:
   
     Fija: 180,30 euros.
    
    Además, por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido.
    En poblaciones de 100.000 o más habitantes: 1,803036 euros.
    
    En las restantes: 0,781316 euros.
    
    Nota: Este epígrafe comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas. »
    – Nota común 1ª al Grupo 833. «La parte fija de la cuota de ambos epígrafes se exigirá, en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos o edificaciones. A su vez, la parte de cuota por metro cuadrado se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas. En el supuesto de cese en el ejercicio de la actividad antes del 1 de enero, la declaración de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año en el que se produce el cese deberá presentarse conjuntamente con la declaración de baja».
    Así pues, de la aplicación de lo expuesto al caso planteado en la presente consulta, resulta que las cuotas de Tarifa correspondientes a la actividad de promoción de edificaciones serán:
    a) Las imputables a los inmuebles objeto de venta (con independencia de que en ellos se encuentren instaladas o no oficinas de información). El sujeto pasivo está obligado a satisfacer una de estas cuotas por cada municipio en el que radiquen dichos inmuebles. Y cada una de ellas estará
  integrada exclusivamente por la cuota asignada en el Epígrafe
  833.2 (sin incluir el valor del elemento tributario superficie), si bien consta de dos componentes, uno fijo (de
  180,30 euros) y otro en función del número de metros cuadrados edificados o por edificar vendidos.
    b) Las imputables a aquellos locales afectos indirectamente a la actividad, tales como oficinas administrativas, centros de cálculo o de dirección, u otros. El sujeto pasivo está obligado a satisfacer una cuota (de Tarifa) por cada uno de dichos locales cuando a efectos del impuesto tengan esta consideración (de locales) y se entiendan como separados (párrafo primero del apartado 1 y apartado 2 de la Regla 6ª de la Instrucción). Cada una de estas cuotas estará integrada exclusivamente por el valor del elemento tributario superficie del local.
    Ahora bien, con respecto a estos locales en los que no se realiza directamente la actividad gravada, es preciso reseñar que aunque en ellos se establezcan oficinas de información o se formalicen contratos de venta de las edificaciones, no por ello se considera que la actividad promotora se realiza en tales locales, ya que, como se ha señalado anteriormente, a efectos del Impuesto sobre Actividades Económicas, se considera que la venta de bienes inmuebles se ejerce en el término municipal en el que precisamente radiquen dichos inmuebles objeto de venta.